Grunderwerbsteuer: Die Sätze der Länder von Bayern bis Brandenburg

Wer eine Immobilie kauft, denkt zuerst an den Kaufpreis. Doch die Nebenkosten summieren sich schnell, und der größte Einzelposten ist meist die Grunderwerbsteuer. Anders als bei vielen Steuern bestimmen hier die Länder selbst, wie hoch der Satz ausfällt. Seit der Föderalismusreform dürfen sie ihn eigenständig festlegen, und das Ergebnis ist ein bunter Flickenteppich: Zwischen Bayern und Brandenburg liegen drei Prozentpunkte.

Die Sätze im Überblick

Die Tabelle zeigt eine Auswahl von Ländern mit ihren Sätzen sowie einen Beispielkaufpreis von 300.000 Euro. Die Beträge sind reine Rechenbeispiele, Stand prüfen: Sätze können sich ändern, und manche Länder haben ihre Regeln in den vergangenen Jahren angepasst.

Der Abstand zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Satz beträgt bei diesem Kaufpreis 9.000 Euro. Wie weit Länder auseinanderliegen, lässt sich zudem auf de.wikipedia.org im Artikel zur Grunderwerbsteuer nachlesen, der die Entwicklung der Sätze seit 2006 auflistet.

Wie die Steuer berechnet wird

Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis des Grundstücks, vermehrt um Leistungen, die der Käufer zusätzlich übernimmt. Mit dem Satz des Landes multipliziert ergibt sich die Steuer. Das Finanzamt erfährt vom Kauf über den Notar, der den Vertrag anzeigt, und verschickt anschließend einen Steuerbescheid. Erst nach der Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch gebraucht wird. Ohne sie kann der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen werden.

Bewegliche Sachen wie eine mitverkaufte Einbauküche lassen sich unter Umständen vom Kaufpreis abgrenzen. Ob und wie das im Einzelfall geht, klärt der Notar oder ein Steuerberater, nicht dieser Beitrag.

Ausnahmen von der Steuer

Nicht jeder Erwerb löst die Steuer aus. Das Gesetz sieht Befreiungen vor, die für Familien und Erbfälle wichtig sind:

• Erwerbe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, ebenso zwischen Verwandten in gerader Linie, sind in der Regel befreit.
• Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer.
• Liegt der Kaufpreis nicht über 2.500 Euro, wird keine Steuer erhoben.
• Die Übertragung bei der Auseinandersetzung einer Gütergemeinschaft oder bei der Scheidung kann ebenfalls befreit sein.

Für Geschwister gilt die Befreiung nicht, hier fällt in der Regel Steuer an. Solche Details hängen vom Einzelfall ab, weshalb sich eine Nachfrage beim Notar lohnt.

Weitere Nebenkosten beim Kauf

Die Steuer ist nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen Gebühren, die für die Abwicklung nötig sind. Dazu zählen vor allem Notar kosten und die Gebühren für das Grundbuchamt. Sie richten sich nach dem Geschäftswert und sind gesetzlich festgelegt, sodass sie kaum verhandelbar sind. Als grobe Orientierung wird in der Praxis häufig von etwa eineinhalb bis zwei Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch gesprochen. Dazu kann eine Maklercourtage kommen, deren Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer inzwischen gesetzlich geregelt ist.

Wer die gesamten Nebenkosten abschätzt, addiert also die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchgebühren und gegebenenfalls die Provision. In Bayern bleibt das Gesamtpaket spürbar niedriger als in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein, wo ebenfalls hohe Sätze gelten. Das gilt unabhängig vom Kaufpreis, weil die Steuer proportional steigt.

Einordnung für Käufer

Der Satz eines Landes ist kein Grund, ein Objekt allein deshalb zu kaufen oder zu meiden. Er beeinflusst aber den benötigten Eigenkapitalanteil, denn Nebenkosten lassen sich selten voll finanzieren. Wer einen Kauf plant, sollte sie deshalb von Beginn an in die Rechnung einbeziehen. Dieser Beitrag bietet allgemeine Information und keine Steuer- oder Finanzberatung. Weil Länder ihre Sätze ändern können, gilt: Stand prüfen, am besten über die Seite des zuständigen Landesfinanzamts.