Jahrzehntelang beruhte die Grundsteuer auf Einheitswerten, die in Westdeutschland zuletzt 1964 festgestellt wurden. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Bewertung 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Folge ist die Grundsteuerreform: Alle rund 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten wurden zum Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet, und die neue Steuer wird seit dem 1. Januar 2025 erhoben. In Nordrhein-Westfalen und damit auch in Dortmund kommt dafür das sogenannte Bundesmodell zur Anwendung.
Drei Stellschrauben, ein Bescheid
Die Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet. Das Finanzamt ermittelt zunächst den Grundsteuerwert des Grundstücks. Darauf wendet es eine Steuermesszahl an, die bei Wohngrundstücken niedriger ausfällt als bei anderen Nutzungen, und setzt so den Grundsteuermessbetrag fest. Erst die Kommune legt dann mit ihrem Hebesatz fest, wie viel davon tatsächlich zu zahlen ist. Den Bescheid verschickt die Stadt, nicht das Finanzamt.
Das Bundesmodell stützt sich bei bebauten Wohngrundstücken auf vier Größen: den Bodenrichtwert, die Fläche des Grundstücks, eine pauschal angesetzte Nettokaltmiete je Quadratmeter und das Alter des Gebäudes. Der Bodenrichtwert ist dabei der Teil, der sich von Straße zu Straße unterscheidet.
Was der Bodenrichtwert in Dortmund bedeutet
Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt aus den tatsächlichen Kaufpreisen der vergangenen Jahre. Sie sind ein durchschnittlicher Lagewert in Euro je Quadratmeter für eine Zone, kein Preis für ein einzelnes Grundstück. In einer Großstadt wie Dortmund liegen sie zwischen den gewachsenen Lagen im Süden, den innenstadtnahen Quartieren und den Stadtteilen im Norden teils weit auseinander. Wer ein Haus in einer gefragten Lage besitzt, musste deshalb nach der Neubewertung eher mit einem höheren Grundsteuerwert rechnen als der Eigentümer eines Hauses in einem weniger nachgefragten Viertel.
Die Werte für Nordrhein-Westfalen sind öffentlich über das Portal der Landesverwaltung einsehbar. Wer einen Bescheid prüfen will, vergleicht dort den Wert seiner Zone mit dem Wert, den das Finanzamt angesetzt hat.
Der Hebesatz: Die Entscheidung des Stadtrats
Den Hebesatz beschließt der Stadtrat in der Haushaltssatzung. Er wird als Prozentsatz auf den Grundsteuermessbetrag angewandt. Weil sich durch die Neubewertung die Messbeträge stark verschoben haben, wollten viele Städte ihre Hebesätze so anpassen, dass sie insgesamt etwa dasselbe einnehmen wie zuvor. Man spricht von Aufkommensneutralität. Für den einzelnen Eigentümer heißt das: Die Summe bleibt für die Stadt ähnlich, die Last verteilt sich aber anders, und manche zahlen mehr, andere weniger. Nordrhein-Westfalen erlaubt den Gemeinden zudem, für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzulegen. Welchen Hebesatz Dortmund aktuell anwendet, steht in der Haushaltssatzung auf dortmund.de; der Wert kann sich von Jahr zu Jahr ändern, Stand prüfen.
Was Mieter davon merken
Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer, darf sie aber auf die Mieter umlegen. Sie gehört zu den Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind, und ist Teil der Nebenkosten im Mietvertrag. In der Praxis steckt sie in der Betriebskostenvorauszahlung, die monatlich zur Kaltmiete hinzukommt. Ändert sich der Steuerbetrag, wirkt sich das erst mit der nächsten Abrechnung aus; danach kann der Vermieter die Vorauszahlung in Textform anpassen. Die Grundsteuer ist in den meisten Abrechnungen ein kleiner Posten im Vergleich zu Heizung oder Wasser, kann sich aber bemerkbar machen, wenn sich der Bescheid deutlich ändert.
Wer wissen will, wie sich der Vermieter und die übrigen Nebenkosten zusammensetzen, findet im Magazin auch Beiträge zu den Energiekosten im Haus, etwa in der Rubrik Energie und Nachhaltigkeit.
Einordnung
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Ob ein Bescheid richtig berechnet ist, lässt sich nur mit den konkreten Daten des Grundstücks prüfen; Einspruchsfristen laufen ab Bekanntgabe, Stand prüfen. Die Grundlagen der Reform erläutert das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.
