Wer in Berlin oder München eine Wohnung neu mietet, hört früh das Wort Mietpreisbremse. Gemeint ist eine Regel im Bürgerlichen Gesetzbuch, die den Anstieg der Mieten bei neuen Mietverträgen dämpfen soll. Dieser Beitrag erklärt den Mechanismus in Fragen und Antworten. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, sondern liefert den Hintergrund.
Was besagt § 556d BGB?
Nach § 556d BGB darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel. Berechnet wird die Grenze auf die Nettokaltmiete, also auf die Kaltmiete ohne Betriebskosten und Heizung. Die Regel gilt nur dort, wo sie ausdrücklich eingeführt wurde, und nur bei Wohnraum.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Das Gesetz selbst nennt keine Städte. Es ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung festzulegen. Der Bund setzt den Rahmen, die Länder bestimmen die Gebiete. Berlin hat als Stadtstaat die Regel für das gesamte Stadtgebiet in Kraft gesetzt. In Bayern wurde eine Verordnung erlassen, die eine Reihe von Gemeinden erfasst, darunter München. Welche Orte genau gelistet sind und wie lange die Verordnung läuft, steht im jeweiligen Landesrecht und kann sich ändern.
Auch die Geltungsdauer der bundesrechtlichen Ermächtigung wurde schon verlängert. Stand prüfen: Aktuelle Fristen und Gebiete finden Sie auf den Seiten des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen und in den Verkündungsblättern der Länder.
Welche Ausnahmen gibt es?
Die Bremse greift nicht immer. Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmen:
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Regel ausgenommen (§ 556f BGB).
- Umfassende Modernisierung: Nach einer Modernisierung in größerem Umfang gilt die erste Vermietung ebenfalls als ausgenommen.
- Höhere Vormiete: Lag die Miete des Vormieters bereits über der Grenze, darf der Vermieter sie in der Regel weiter verlangen (§ 556e BGB), sofern sie nicht in den letzten zwölf Monaten vor Ende des alten Mietverhältnisses vereinbart wurde.
- Modernisierung im Vorfeld: Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf er die dafür zulässige Mieterhöhung teilweise berücksichtigen.
Wer eine Wohnung neu bezieht, sollte also zuerst klären, ob einer dieser Fälle vorliegt. Dafür sieht das Gesetz eine Auskunftspflicht vor: Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, muss er sie dem Mieter vor Vertragsschluss mitteilen.
Wie wird die zulässige Miete ermittelt?
- Zuerst wird die ortsübliche Vergleichsmiete für Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung im Mietspiegel gesucht.
- Darauf werden zehn Prozent aufgeschlagen.
- Das Ergebnis ist die Obergrenze für die Kaltmiete bei Vertragsbeginn.
Ein reines Zahlenbeispiel zur Veranschaulichung: Beträgt die Vergleichsmiete 10,00 Euro je Quadratmeter, läge die Obergrenze bei 11,00 Euro. Die reale Rechnung hängt vom Mietspiegel und den Wohnwertmerkmalen ab. In Berlin und München liegen die Vergleichsmieten deutlich über dem Bundesdurchschnitt, die Zehn-Prozent-Grenze greift deshalb auf einem hohen Niveau. Wie das Instrument Mietspiegel aufgebaut ist, zeigt ein anderer Beitrag zur Hamburger Praxis in dieser Rubrik. Wer die Wirkung des Marktes im Umland vergleichen möchte, findet Einordnungen in der Rubrik Stadt und Land.
Was kann ein Mieter tun, wenn die Grenze überschritten ist?
Ein Verstoß macht die Vereinbarung nicht insgesamt unwirksam, sondern nur den überhöhten Teil. Der Mieter muss ihn aber geltend machen. Das Gesetz kennt dafür die Rüge nach § 556g BGB: Der Mieter teilt dem Vermieter in Textform mit, dass er die Miete für überhöht hält. Ab dem Zugang der Rüge kann er zu viel gezahlte Miete zurückfordern; vorher gezahlte Beträge sind grundsätzlich verloren. Deshalb gilt in der Praxis: nicht zu lange warten.
Verbraucher- und Mieterberatungen weisen darauf hin, dass sich eine Rüge am besten schriftlich und nachweisbar zustellen lässt. Wer unsicher ist, ob die Miete im Einzelfall zulässig ist, sollte eine Beratung bei einem Mieterverein oder der Verbraucherzentrale nutzen, weil Ausnahmen und Rechenwege schnell kompliziert werden.
Grenzen der Regel
Die Mietpreisbremse begrenzt die Anfangsmiete, nicht die Dynamik des Marktes insgesamt. Sie wirkt nur bei Wiedervermietung und ändert nichts am Wohnungsmangel. Befürworter sehen sie als Schutz vor Preissprüngen, Kritiker bemängeln die Ausnahmen und den Aufwand der Durchsetzung. Entscheidend ist, dass Mieter die Regel kennen, denn sie wirkt nur, wenn sie angewendet wird. Alle genannten Werte und Fristen sind allgemeine Information; Stand prüfen vor jeder Entscheidung.
