Wer eine Wohnung mietet, sieht zuerst die Kaltmiete im Vertrag. Weniger Beachtung findet oft der Absatz darüber, wie sich diese Miete später verändert. Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt dafür neben der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zwei vertragliche Modelle: die Staffelmiete nach § 557a und die Indexmiete nach § 557b. Beide müssen von Anfang an im Mietvertrag nach BGB vereinbart werden, und beide unterscheiden sich darin, wer das Risiko trägt.
Staffelmiete: Der Fahrplan steht im Vertrag
Bei der Staffelmiete legen die Parteien schriftlich fest, wie hoch die Miete für bestimmte Zeiträume ist. Das Gesetz verlangt, dass jede Staffel als Betrag in Euro ausgewiesen wird, nicht als Prozentsatz und nicht als bloße Erhöhung. Zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen. Ein Beispiel für die Logik: Die Miete beträgt zu Beginn einen festen Betrag und steigt nach zwölf Monaten und danach in jedem weiteren Jahr jeweils auf einen im Vertrag genannten Wert.
Solange eine Staffelmiete läuft, ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Auch Modernisierungsumlagen nach § 559 sind in der Regel nicht möglich; Ausnahmen gelten bei baulichen Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Die Betriebskosten bleiben davon unberührt, weil sie getrennt abgerechnet werden. Einen Kündigungsverzicht des Mieters darf der Vertrag höchstens für vier Jahre vorsehen.
- Vorteil: Mieter und Vermieter wissen von Beginn an, was kommt.
- Nachteil: Die Stufen steigen auch dann, wenn die Marktmieten stagnieren oder sinken.
- Grenze: In Gebieten mit Mietpreisbremse muss die Anfangsmiete zulässig sein, und jede einzelne Staffel darf die zulässige Höchstmiete nicht überschreiten.
Indexmiete: Die Inflation bestimmt
Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt, den das Statistische Bundesamt berechnet. Steigt der Index, kann die Miete im selben Verhältnis steigen. Auch hier ist die Vereinbarung schriftlich zu treffen. Die Miete muss zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Der Vermieter erklärt die Erhöhung in Textform und nennt dabei die Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag. Die neue Miete ist ab dem dritten Monat nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen.
Anders als bei der Staffelmiete ist die Höhe der Erhöhung nicht vorab bekannt, und es gibt keine gesetzliche Kappungsgrenze: Folgt die Miete dem Index, kann sie in Jahren mit hoher Inflation deutlich steigen. Umgekehrt sinkt sie nicht automatisch, wenn der Index fällt; ob eine Absenkung möglich ist, hängt vom Vertrag ab, Stand prüfen. Modernisierungsumlagen nach § 559 sind bei der Indexmiete nur eingeschränkt zulässig, nämlich wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat. Aktuelle Werte des Index veröffentlicht Destatis.
Die Unterschiede im Überblick
Statt einer Tabelle hilft eine Gegenüberstellung in Fragen:
- Wer weiß vorher, wie viel gezahlt wird? Bei der Staffelmiete beide Seiten genau, bei der Indexmiete niemand.
- Woran hängt die Erhöhung? Die Staffel am Vertrag, die Indexmiete an der Preisentwicklung.
- Wie oft? Höchstens einmal pro Jahr, bei beiden Modellen.
- Wer trägt das Risiko? Bei der Staffelmiete der Mieter, wenn der Markt stagniert, bei der Indexmiete ebenfalls der Mieter, wenn die Inflation steigt.
Worauf es beim Lesen des Vertrags ankommt
Fehlt die Schriftform oder ist eine Staffel nicht als Betrag ausgewiesen, kann die Vereinbarung unwirksam sein. Dann gilt häufig die Miete der ersten Stufe weiter, und die übrigen Regeln des Mietrechts greifen. Ob das im konkreten Fall so ist, hängt vom Wortlaut ab. Wer sich unsicher ist, kann den Vertrag von einer Mieterberatung oder der Verbraucherzentrale prüfen lassen. Ein Blick in den Gesetzestext lohnt ebenfalls, er ist über gesetze-im-internet.de frei lesbar.
Weitere Grundlagen zum Alltag im Quartier und im Haus finden Sie in der Rubrik Stadt und Land. Dieser Beitrag bietet allgemeine Information und keine Rechtsberatung im Einzelfall; Gesetze ändern sich, Stand prüfen.
